מחשבון מס רכישה 2026
מאת יוסי דהן, עו"ד מקרקעין ומלווה משקיעי נדל"ן · לפי הוראות רשות המסים לשנת 2026
מס הרכישה הוא לרוב ההוצאה הגדולה ביותר מעבר למחיר הדירה - וההבדל בין רכישה כ"דירה יחידה" לרכישה כ"דירה נוספת" יכול להגיע למאות אלפי שקלים על אותה דירה בדיוק. הזינו מחיר ובחרו את המעמד שלכם, וקבלו את סכום המס עם פירוט החישוב מדרגה-מדרגה.
החישוב לפי מדרגות מס הרכישה שבתוקף מ-16.1.2025 (הוראת ביצוע 1/2026); המדרגות מתעדכנות מדי שנה. החישוב הוא אומדן להמחשה בלבד ואינו מביא בחשבון הקלות ופטורים פרטניים (עולים חדשים, נכים, ירושה ועוד). אין באמור ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.
ההקשר המלא
מס הרכישה הוא רק אחת מהעלויות
לפני שסוגרים עסקה כדאי לראות את התמונה כולה: שכר טרחה, תיווך, עלויות משכנתא, הצמדה למדד תשומות הבנייה, וכמה הון עצמי נדרש בכל שלב. בדקו במחשבון העלויות המלא - ואם יש עסקה קונקרטית על הפרק, אשמח לבחון אותה איתכם בשיחת היכרות קצרה.
שאלות נפוצות
מי נחשב בעלים של 'דירה יחידה' לצורך מס רכישה?
מי שבמועד הרכישה אין בבעלותו (או בבעלות התא המשפחתי שלו - בן/בת זוג וילדים עד גיל 18) דירת מגורים נוספת בישראל, בכפוף לחריגים שבחוק, כגון החזקה בחלק קטן מדירה שהתקבלה בירושה. ההגדרה המדויקת קריטית - הפרש המס בין המסלולים יכול להגיע למאות אלפי שקלים.
אני קונה דירה חדשה לפני שמכרתי את הקיימת - כמה מס אשלם?
משפר דיור יכול לשלם מס לפי מדרגות דירה יחידה כבר ברכישה, בתנאי שימכור את הדירה הקיימת בתוך התקופה הקבועה בחוק. מי שלא עומד במועד - יחויב רטרואקטיבית לפי מדרגות דירה נוספת, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. זה אחד הסעיפים שחשוב לתכנן מראש.
מתי משלמים את מס הרכישה?
העסקה מדווחת לרשות המסים בתוך 30 יום מיום החתימה, והמס משולם לפי שובר שמופק בהמשך. בדירה מקבלן המס מחושב על מלוא מחיר הדירה כולל מע"מ - גם אם שילמתם בשלב זה רק 20% מהמחיר.
המדרגות משתנות משנה לשנה?
כן. סכומי המדרגות מתעדכנים מדי שנה (ב-16 בינואר) בהתאם לשינוי מדד המחירים. שיעורי המס לדירה נוספת נקבעים בהוראת שעה שמתעדכנת מעת לעת. המחשבון מעודכן להוראות רשות המסים לשנת 2026.
אני עולה חדש - מה ההקלה במס רכישה?
עולה כהגדרתו בתקנות מס רכישה זכאי להקלה משמעותית ברכישת דירת מגורים יחידה (תקנה 12א): על חלק השווי עד 1,978,745 ש"ח לא משולם מס, על החלק שמעל ועד 6,055,070 ש"ח משולם 0.5% בלבד, ומעל זה 8%. ההקלה חלה בתקופה שמתחילה שנה לפני העלייה ומסתיימת שבע שנים אחריה. הבחירה בין הקלת העולה למסלול דירה יחידה הרגיל תלויה במחיר הדירה - במחירים מסוימים המסלול הרגיל עדיף, ולכן כדאי לבדוק את שניהם.
יש דרכים חוקיות להקטין את מס הרכישה?
לעיתים כן: הקדמה או דחייה של מועד העסקה ביחס למכירת דירה קיימת, הקצאה נכונה בין בני זוג, הקלות לעולים חדשים ולנכים, ובחינה של הגדרת התא המשפחתי. אלה נושאים לתכנון פרטני עם עורך דין לפני החתימה - לא אחריה.
כלים ומדריכים נוספים
האמור בעמוד זה, לרבות תוצאות המחשבון, הוא מידע כללי ואומדן להמחשה בלבד, נכון למועד פרסומו, ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס ואינו תחליף לליווי פרטני. כל עסקה נבחנת לגופה.