כמה באמת עולה הדירה שלכם?

מאת יוסי דהן, עו"ד מקרקעין ומלווה משקיעי נדל"ן

פרטי העסקה

₪

שאר הנתונים מוזנים לפי הנחות מקובלות - ואפשר לערוך את כולם בסוף.

למה המחיר בחוזה הוא לא העלות

המחיר שסגרתם הוא רק ההתחלה. עסקת רכישה אמיתית כוללת מס רכישה, שכר טרחה, תיווך, עלויות משכנתא, השלמות או שיפוץ - ובדירה מקבלן גם הצמדה למדד תשומות הבנייה ולוח תשלומים שקובע כמה הון תצטרכו ומתי.

המחשבון מרכז את כל אלה לתמונה אחת: העלות הכוללת, ההון העצמי הנדרש בכל שלב, תוכנית תזרימית עם תאריכים וההחזר החודשי הצפוי.

כבר חתמתם? הזינו את תאריך החתימה ואת לוח התשלומים מהחוזה - ותקבלו את התוכנית לתשלומים שעוד לפניכם, כולל אפשרות להוסיף אותם ליומן עם תזכורות אוטומטיות.

שאלות נפוצות

אילו עלויות יש מעבר למחיר הדירה?

מעבר למחיר עצמו: מס רכישה (לפי מדרגות שתלויות בשאלה אם זו דירתכם היחידה), שכר הטרחה של היועצים והמלווים של העסקה יחד עם אגרות, הוצאות רישום ושליחויות, דמי תיווך (בעסקת יד שנייה), ובדירה מקבלן - הצמדה למדד תשומות הבנייה, שינויי דיירים ושדרוגים (מטבח, קרמיקה, חיפויים) וריהוט והשלמות שאינם במפרט. המחשבון מרכז את כולן למספר אחד, ובתוכנית התזרימית תראו גם מתי כל תשלום נדרש.

מה זה מסלול 20/80 ולמה זה משנה את התזרים?

במסלול 20/80 משלמים 20% מהמחיר בחתימה ואת היתרה רק במסירה - כלומר רוב הכסף (וברוב המקרים גם המשכנתא) נדרשים רק בעוד שנתיים-שלוש. זה מקטין את ההון שצריך היום ודוחה את ההחזר החודשי, אבל חשוב לבדוק בחוזה מה קורה אם המסירה מתעכבת, האם היתרה צמודה למדד, ומה ההתחייבות שאתם נוטלים על כסף שישולם רק בעתיד.

האם המחיר בחוזה קבלן הוא המחיר הסופי?

לרוב לא. ברוב חוזי הקבלן יתרת התמורה צמודה למדד תשומות הבנייה למגורים, כך שהסכום שתשלמו בפועל תלוי במדד לאורך חיי הפרויקט. במסלולי 20/80 רבים היתרה אינה צמודה - וזה חלק מהאטרקטיביות - אבל את זה צריך לוודא בחוזה עצמו, כולל מדד הבסיס ומה קורה כשהמדד יורד.

כמה מס רכישה אשלם?

תלוי במחיר ובמעמד שלכם: לדירה יחידה יש מדרגות מס מקלות (על חלק גדול מהמחיר לא משולם מס כלל), ולדירה נוספת (משקיעים) המס מתחיל מ-8% על כל השקל הראשון. משפרי דיור שמוכרים את דירתם הקיימת במועד נהנים ממדרגות של דירה יחידה. לחישוב מדויק לפי המדרגות המעודכנות - מחשבון מס הרכישה שלנו.

כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה?

בנק ישראל מגביל את המשכנתא: עד 75% מימון לדירה יחידה, עד 70% למשפרי דיור, ועד 50% לדירה נוספת. להון העצמי (ההפרש) צריך להוסיף את כל עלויות העסקה - מס רכישה, שכר טרחה, תיווך ושיפוץ או השלמות - שאותן המשכנתא לא מכסה. המחשבון מציג כמה הון נדרש ובאילו מועדים.

המחשבון מחליף בדיקה מקצועית של העסקה?

לא. המחשבון נותן אומדן כללי לפי הנתונים שהוזנו, אבל המספרים האמיתיים נקבעים בחוזה: מנגנון ההצמדה, לוח התשלומים ותנאיו, מחירון שינויי הדיירים, הבטוחות ומועד המסירה. בליווי מלא אני עובר על כל אלה בעסקה הספציפית שלכם - לפני שאתם חותמים.

כלים ומדריכים נוספים

האמור בעמוד זה, לרבות תוצאות המחשבון, הוא מידע כללי ואומדן להמחשה בלבד, נכון למועד פרסומו, על בסיס הנתונים וההנחות שהוזנו ולפי מדרגות המס המעודכנות להוראות רשות המסים לשנת 2026. אין באמור ייעוץ משפטי, ייעוץ מס, ייעוץ השקעות או ייעוץ בנוגע למשכנתאות, והוא אינו תחליף לבדיקה פרטנית של העסקה והחוזה; כל עסקה נבחנת לגופה. השימוש במחשבון אינו יוצר יחסי עורך דין-לקוח. הנתונים שאתם מזינים נשמרים במכשיר שלכם בלבד ואינם נשלחים לשום מקום, אלא אם תבחרו לשלוח אותם אלינו.