ליווי משפרי דיור
שתי עסקאות.
לוח זמנים אחד.
למכור ולקנות זה לא פי שניים עבודה. זה סוג אחר של עבודה. רוב הסיכון לא נמצא בתוך כל עסקה בנפרד, אלא בחיבור ביניהן. אני מנהל את שתיהן: המועדים, התנאים, לוח התשלומים והחוזים, כך שהן מדברות זו עם זו.
איפה באמת נמצא הסיכון
לא בעסקאות. בתפר ביניהן.
משפרי דיור עושים בבת אחת את מה שרוב האנשים עושים פעם אחת בחיים: מוכרים וקונים. שתי עסקאות, שני חוזים, ושני צדדים שכל אחד מהם מנהל את לוח הזמנים שלו ולא מכיר את השני. מה קורה אם המכירה מתעכבת והקנייה לא? מה נשאר פתוח אם צד אחד נסוג? זה הפער שבו משפחות נופלות, ולא בתוך העסקאות עצמן.
הרבה משפחות דוחות את המעבר שוב ושוב לא בגלל שהן לא רוצות, אלא בגלל שהתהליך נראה בלתי אפשרי לניהול לצד עבודה וילדים. זה אכן תהליך מורכב. הוא פשוט לא חייב להיות מנוהל על ידכם.
אתם מחליטים. אני מנהל.
מה כולל הליווי
שישה שלבים. שתי עסקאות מתואמות.
כך נראה ליווי משפרי דיור - ממיפוי התזמון ועד שהזכויות עברו בשתי העסקאות.
מיפוי התזמון
למכור קודם ולהישאר בלי דירה, או לקנות קודם ולהיתקע עם שתיים. אין תשובה אחת נכונה, ויש כאן שיקולים של מימון, של לוחות זמנים ושל סיכון. השלב הראשון הוא למפות איפה אתם עומדים ומה טווח התמרון שלכם בפועל.
תמחור שני הצדדים
גם המחיר שתקבלו וגם המחיר שתשלמו נגזרים מעסקאות שנסגרו בפועל, לא ממודעות. בעסקה כפולה הפער בין השניים הוא מה שקובע, ולכן שניהם נבחנים יחד ולא כל אחד בנפרד.
מנגנוני מועדים ותנאים מתלים
כאן נמצא רוב הביטחון שלכם: תנאים מתלים שמקשרים בין העסקאות, מועדי פינוי ומסירה שמדברים זה עם זה, ומנגנוני דחייה למקרה שאחת מהן מתעכבת. את זה בונים בחוזים מראש, לא מנהלים אחר כך בטלפון.
ניהול שני המשאים ומתנים
מול הקונה שלכם ומול המוכר שממנו אתם קונים, במקביל. כשאותו אדם מנהל את שניהם, ויתור בצד אחד נעשה בידיעה מה הוא שווה בצד השני, ולא במנותק.
שני חוזים מסונכרנים
שני חוזים נפרדים שצריכים לעבוד יחד: לוח תשלומים שמתחשב בכסף שנכנס מהמכירה, בטוחות בשני הכיוונים, ומנגנוני יציאה שלא משאירים אתכם חשופים אם צד אחד לא עומד בהתחייבות.
מסים ורישום, בשתיהן
מס שבח במכירה, מס רכישה בקנייה, והתזמון ביניהם. גם סילוק המשכנתא הקיימת והעברת הזכויות בשתי העסקאות. הליווי מסתיים כשהנסח נקי והזכויות רשומות על שמכם.
רק מוכרים, או רק קונים? יש לכל אחד מהם עמוד משלו: ליווי מכירת דירה · ליווי רכישת דירה
מי מלווה אתכם
הניסיון של העסקאות הגדולות במשק - עכשיו בצד שלכם.
במשך שנים עמדתי בלב חטיבות הייזום והביצוע של החברות המובילות במשק - תדהר וויתקין פרי - וכעו"ד במשרדי עורכי הדין המובילים בתחום המקרקעין, בליווי מאות עסקאות מכר. ניהלתי עסקאות מורכבות שבהן לוחות זמנים, תנאים ותשלומים היו חייבים להסתדר יחד. את אותו ניסיון אני מעמיד לרשותכם, בשתי העסקאות שלכם.
יוסי דהן
עו"ד מקרקעין
שאלות על עסקה כפולה
לפני שנדבר - כמה תשובות
למכור קודם או לקנות קודם?
זו השאלה שמעכבת יותר משפחות מכל שאלה אחרת, ואין לה תשובה אחת שנכונה לכולם. היא תלויה במימון שלכם, במצב השוק באזור, בלוחות הזמנים ובכמה סיכון אתם מוכנים לקחת. מה שכן אפשר לעשות בכל תרחיש הוא לבנות את שתי העסקאות כך שיהיו מקושרות, באמצעות תנאים מתלים ומנגנוני מועדים.
איפה נמצא הסיכון האמיתי בעסקה כפולה?
לא בתוך כל עסקה בנפרד, אלא בחיבור ביניהן. אם המכירה מתעכבת אבל הקנייה לא, או להפך, אתם עלולים למצוא את עצמכם בלי דירה או בלי כסף. לכן החוזים צריכים להיכתב מתוך מודעות זה לזה, כולל מנגנוני דחייה ותנאים מתלים.
אפשר לעשות את זה עם שני עורכי דין נפרדים?
אפשר, אבל אז אף אחד לא רואה את התמונה המלאה. כשאותו אדם מנהל את שתי העסקאות, המועדים, התנאים והתשלומים מתואמים מלכתחילה, וויתור בצד אחד נעשה בידיעה מה הוא שווה בצד השני.
מה לגבי המשכנתא באמצע?
הצד הבנקאי הוא עולם בפני עצמו ואני לא יועץ משכנתאות. מה שכן, מבנה התשלומים בשני החוזים חייב להתיישב עם לוחות הזמנים של המימון, ולכן אני עובד מול יועץ המשכנתאות שלכם כדי שהחוזים לא יקבעו מועדים שאי אפשר לעמוד בהם.
תיאום שיחה
בואו נדבר על המעבר שלכם.
ספרו לי איפה אתם עומדים - רק חושבים על זה, כבר פרסמתם את הדירה, או שכבר מצאתם את הבאה. בשיחת היכרות ממוקדת נמפה יחד את התזמון ואת השלבים הבאים.
מעדיפים לדבר עכשיו? וואטסאפ · 052-858-8899